{:en} Jimmy Phua   Managing Director, Head of Real Estate Asia Pacific Q: When you look across the various sectors of the real estate market, is there one in particular that presents the most opportunity?  A: We have been attempting to diversify in, or to enter, what we call the alternative sectors. Those generally include logistics, data centres, life science and co-living. We believe these are sectors that will benefit from longer-term structural changes in Asia. We entered logistics early and have had considerable success. We are trying to pick through the other sectors — not just this year, but at least the next few years.   Q: How does de-globalization factor into that?  A: We are seeing a China-plus-one policy playing out. That means enterprises in China, such as manufacturers, will retain their plants in China but will establish their next plant somewhere else. Southeast Asia, in particular Vietnam and Indonesia, are key beneficiaries of that. This China-plus-one policy has also led to increased intra-Asian trade. From the real-estate perspective, we have seen more players entering those countries in the last two or three years. We have been in Indonesia for six years now — mainly in logistics — and we’ve been researching Vietnam to determine its attractiveness for CPP Investments.   Q: CPP Investments has teamed up with Mitsui on data centres in Japan; why is that country particularly attractive for this type of real estate? A: I think it’s because of the size of the market, with a population of more than 100 million people, and it's a very rich economy that will continue to generate demand for data storage. As well, acquiring land with power supply for data centres in Japan is a challenging task and presents a high barrier to entry. What also makes Japan interesting is that a lot of trans-Pacific cables converge there; the ideal locations for data centres are cities with high connectivity to the rest of the world.   Q: Climate change and tech disruption are two of the Institute's thematic priorities; how would you describe their impact on the real estate sector?  A: To some degree, they overlap. The impact of technology on real estate started quite some time ago. The most obvious example is how e-commerce totally disrupted the way shopping centres function. The flip side of disruption for shopping malls is that it leads to the growth of modern logistics; we were early investors in logistics in Asia, which is now the largest sector in our portfolio. So, we have been a great beneficiary of that. Technology has also disrupted the office market, especially through the COVID-19 pandemic as working from home became common. That led to a re-calculation of the true demand for office space going forward, and it also led to new workspace requirements. So, tech disruption has changed nearly every sector of the real estate market; it’s evolving and it is a key evaluation criteria for us when we look at new investments. Climate change is arguably much more complex than technology. It is top of mind, and the list of challenges is really, really long. Tackling climate change requires the collaboration of all stakeholders – investors, landlords, tenants, builders, valuers, regulators, governments and so forth. I think, for us, the first thing is data collection — we need a set of reliable data to help us understand how big the issue is for every single asset before we even attempt a solution. Today, Asia is lagging a bit behind in this respect, but it’s catching up. Fortunately for us, our commercial partners are primarily in Australia, and they are at the forefront of this issue. And in CPP Investments' Real Estate department, we have a dedicated committee working together with our Sustainable Investing unit to help us understand this complexity and ensuring that we maintain consistency around the world on this issue.   Q: In China, there has been concern about developers’ debt levels. How has CPP Investments navigated that, and how has diversification helped?  A: We have not been affected by the recent Chinese developer debt issues. We met with numerous Chinese developers over the years but have only entered into partnership with one, which is Longfor. It is recognized by the market as one of the best-managed Chinese developers and it has not defaulted on any of its bonds nor encountered any debt repayment difficulties. In fact, it has been taking advantage of the current weakness in the Chinese market to expand its land bank. The other partners we have in China are foreign companies with a long presence in that country, such as the Goodman Group from Australia and Capitaland from Singapore. These are companies with strong balance sheets, best-in-class corporate governance and have been isolated from the recent Chinese developers debt debacle. Our stringent partner-selection process and having a judicious balance of local and foreign players in China has served us well. Read more Derek Jackson Managing Director, Head of European Credit Inflation and rate hikes by central banks are having an impact on the credit market and corporate credit quality, Derek says. Nonetheless, he explains in this Q&A why his team has “generally been pleased” with how the companies it invests in have fared, and comments on opportunities that exist for a long-term investor. View full Q&A Karen Sihra Managing Director, Equity, Diversity & Inclusion; Advisor & Member, CPP Investments Insights Institute As Karen points out, Equity, Diversity & Inclusion was fundamental to CPP Investments before high-profile tragedies that galvanized countless boardroom commitments to bolster inclusivity. Now, she says, there’s reason for hope because organizations are demonstrating a greater willingness to change in ways that allow historically underrepresented groups to prosper. View full Q&A {:}{:fr} Jimmy Phua   Directeur général et chef, Immobilier, Asie-Pacifique Q : Lorsque vous examinez les divers secteurs du marché immobilier, y en a-t-il un en particulier qui présente le plus d’occasions? R : Nous avons tenté de diversifier nos placements ou d’effectuer de nouveaux placements dans ce que nous appelons les secteurs alternatifs. Ceux-ci comprennent généralement la logistique, les centres de données, les sciences de la vie et la cohabitation. Nous croyons que ces secteurs profiteront des changements structurels à long terme en Asie. Nous avons été un des premiers investisseurs à pénétrer le secteur de la logistique et avons connu un succès considérable. Nous tentons de fouiller les autres secteurs, non seulement cette année, mais au moins au cours des prochaines années.   Q : En quoi la démondialisation joue-t-elle un rôle? R : La Chine a adopté une politique « Chine plus un ». Cette mesure signifie que les entreprises en Chine, comme les fabricants, conserveront leurs usines en Chine, mais établiront leur nouvelle usine ailleurs. Les pays de l’Asie du Sud-Est, en particulier le Vietnam et l’Indonésie, sont les principaux bénéficiaires de cette stratégie. La politique de la Chine plus un a également entraîné une augmentation des échanges commerciaux entre les pays d’Asie. Du point de vue de l’immobilier, nous avons vu davantage d’acteurs entrer dans ces pays au cours des deux ou trois dernières années. Nous sommes en Indonésie depuis maintenant six ans – principalement dans le secteur de la logistique – et nous avons effectué des recherches sur le Vietnam afin de déterminer son attrait pour Investissements RPC.   Q : Investissements RPC s’est associée à Mitsui pour établir des centres de données au Japon; pourquoi ce pays est-il particulièrement intéressant pour ce type de bien immobilier? R : Je pense que c’est en raison de la taille du marché, de la population qui dépasse 100 millions d’habitants et de cette économie très riche qui continuera de générer une demande de stockage de données. De plus, l’acquisition de terrains avec alimentation électrique pour les centres de données au Japon est un défi et constitue un obstacle important à l’entrée. Ce qui rend également le Japon intéressant, c’est qu’un grand nombre de câbles transpacifiques convergent vers ce pays; les emplacements idéaux pour les centres de données sont des villes dotées d’une connectivité élevée avec le reste du monde.   Q : Les changements climatiques et les perturbations technologiques sont deux des priorités thématiques de l’Institut. Comment décririez-vous leur incidence sur le secteur immobilier? R : Dans une certaine mesure, ils se chevauchent. La technologie a commencé à avoir une incidence sur l’immobilier il y a quelque temps. L’exemple le plus évident réside dans la façon dont le commerce électronique a complètement perturbé le fonctionnement des centres commerciaux. En revanche, les perturbations technologiques ont entraîné la croissance de la logistique moderne dans les centres commerciaux; nous avons été parmi les premiers investisseurs dans la logistique en Asie, qui représente maintenant le secteur le plus important de notre portefeuille. Nous avons grandement tiré parti de cette situation. La technologie a également perturbé le marché des immeubles de bureaux, en particulier pendant la pandémie de la COVID-19, car le travail à distance est devenu monnaie courante. Ce changement a donné lieu à un nouveau calcul de la demande réelle d’espace de bureau et à de nouvelles exigences en matière d’espace de travail. Les perturbations technologiques ont donc changé presque tous les secteurs du marché immobilier; elles évoluent et constituent un critère d’évaluation clé pour nous lorsque nous examinons de nouveaux placements. On peut soutenir que les changements climatiques sont beaucoup plus complexes que les technologies. Ils sont au cœur de nos préoccupations et la liste des défis est vraiment très longue. La lutte contre les changements climatiques exige la collaboration de toutes les parties prenantes – investisseurs, propriétaires, locataires, constructeurs, évaluateurs, organismes de réglementation, gouvernements, etc. Je pense que pour nous, la première étape consiste à recueillir des données – nous avons besoin d’un ensemble de données fiables pour nous aider à comprendre à quel point ce facteur est problématique pour chaque actif avant même de tenter une solution. Aujourd’hui, l’Asie tire un peu de l’arrière à cet égard, mais elle rattrape son retard. Heureusement pour nous, nos partenaires commerciaux se situent principalement en Australie et sont à l’avant-garde de cet enjeu. De plus, le service de l’immobilier d’Investissements RPC inclut un comité attitré qui travaille en collaboration avec notre équipe de l’investissement durable pour nous aider à comprendre cette complexité et à maintenir l’uniformité à l’échelle mondiale à l’égard de cette question.   Q : En Chine, le niveau d’endettement des promoteurs a suscité des inquiétudes. Comment Investissements RPC a-t-elle navigué avec cette situation et comment la diversification a-t-elle aidé? R : Nous n’avons pas été touchés par les récents problèmes d’endettement des promoteurs chinois. Nous avons rencontré de nombreux promoteurs chinois au fil des ans, mais nous n’avons créé de partenariat qu’avec un seul, soit Longfor. Cette société est reconnue par le marché comme l’un des promoteurs chinois les mieux gérés; elle n’a pas été en défaut de paiement à l’égard de ses obligations et n’a pas rencontré de difficultés à rembourser ses dettes. En fait, Longfor a tiré parti de la faiblesse actuelle du marché chinois pour élargir sa réserve foncière. Nos autres partenaires en Chine sont des sociétés étrangères ayant une présence de longue date dans ce pays, comme Goodman Group d’Australie et Capitaland de Singapour. Ces sociétés affichent un bilan sain et une gouvernance d’entreprise hors pair et n’ont pas été touchées par la récente débâcle des dettes des promoteurs chinois. Notre processus rigoureux de sélection des partenaires et l’équilibre judicieux entre les acteurs locaux et étrangers en Chine nous ont bien servis. Lire la suite Derek Jackson Directeur général et chef, Titres de créance, Europe Selon M. Jackson, l’inflation et les hausses de taux par les banques centrales ont une incidence sur le marché des titres de créance et la qualité de crédit des sociétés. Néanmoins, il explique dans cette foire aux questions pourquoi son équipe est « généralement satisfaite » de la façon dont les sociétés dans lesquelles elle investit se sont comportées, et met en lumière les occasions pour les investisseurs à long terme. Lire la suite Karen Sihra Directrice générale, Équité, diversité et inclusion; Conseillère et membre, Institut sur les données d’Investissements RPC Comme le souligne Mme Sihra, l’équité, la diversité et l’inclusion étaient des éléments fondamentaux pour Investissements RPC avant même que des tragédies fortement médiatisées ne poussent les conseils d’administration à prendre d’innombrables engagements visant à favoriser l’inclusion des groupes historiquement sous-représentés. À son avis, il y a maintenant de l’espoir, car les entreprises font preuve d’une plus grande disposition à changer, d’une façon qui permet à ces groupes de prospérer. Lire la suite {:}